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Fiche pratique
Crédit-bail immobilier
Vérifié le 09/08/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie
Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.
Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :
- Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
- Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.
À savoir
tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition.
En général, l'opération se déroule de la manière suivante :
- Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
- L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
- En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.
Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.
À noter
le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.
Mentions du contrat
Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :
- Identité des parties
- Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
- Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
- Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.
Obligations réciproques des parties
- Crédit-preneur
- Crédit-bailleur
Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque.
Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.
De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.
Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur).
Publicité foncière
Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.
Attention :
en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers.
Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.
Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.
À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :
- Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
- Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat
- Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.
Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.
Fiscalité sur les loyers
Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).
Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.
Exemple
Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €.
Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €.
La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €.
Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €.
Fiscalité de la levée d'option
La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.
Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.
Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :
Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.
Exemple
Le 1
Le loyer annuel est égal à 20 000 €.
Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. €
Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans.
Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000
Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une réintégration fiscale de 108 000 €.
Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :
- L'entreprise est une PME.
- Le bail a été signé entre le 1
er janvier 2007 et le 31 décembre 2015. - La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.
- L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une zone de revitalisation rurale (ZRR).
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